2019年7月地产月报丨融资约束强化土地市场偏弱,预计市场全年呈前高中低后平趋势【第13期】

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  • 发布时间:2019-08-08
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简介 践行“房住不炒“政策导向,注重租赁住房建设 7月,市场坚持“房住不炒”的政策导向,此外租赁住房建设和房地产市场监管相关政策有序推行,以落实房地产长效管理机制的建设。 调控政策方面,

2019年7月地产月报丨融资约束强化土地市场偏弱,预计市场全年呈前高中低后平趋势【第13期】

  践行“房住不炒“政策导向,注重租赁住房建设  7月,市场坚持“房住不炒”的政策导向,此外租赁住房建设和房地产市场监管相关政策有序推行,以落实房地产长效管理机制的建设。 调控政策方面,房地产行业以稳为主的基调短时间内难以改变,维持房地产市场稳定将是长期的政策导向。

苏州限售再次升级,新建商品住房满3年方可转让,二手住房满5年才可转让;洛阳住房保障和房产管理局在网站上回复网友将采取限价措施;730中央政治局会议申明不将房地产作为短期刺激经济的手段。

租赁住房方面,租赁住房建设是一项长期的、具有惠国利民的政策手段,实施意义重大。

北京、长春、上海、南京、杭州、合肥等16个城市纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。 北京陆续推出政策以规范租赁市场,包括租赁备案登记、合同管理、违法群租等方面的问题。 深圳发布《意见稿》,拟将增加租赁住房供应,并对与租赁相关的税收给予纳税优惠。 市场监管方面,房地产市场监管是长期性和持续性的工程。 宁波发布通知提出未取得预售许可证的商品房项目,房企或者第三方不得向购房意向人收取任何费用。

合肥在房地产市场稳控工作会议提出对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。

  住宅市场  7月销售市场显韧性,库存上升带动整体去化周期上行  从我们监测的40城数据来看,7月全国商品住宅销售面积为万平米,同比上升%,环比下跌%,7月份为传统销售淡季,但从数据上看,在6月份房企冲规模基数较高的情况下,7月份环比微弱下跌,市场表现出一定韧性。

  具体来看,一线城市同比上升%,环比下降%,同比增速较2-6月份继续回落,北京同比增速延续强劲表现,“限竞房”入市一年,供应增大的情况下北京上半年的成交表现可圈可点。

核心二线城市和普通二线城市同比、环比同时上升。 三四线城市7月份销售面积万平米,继续维持销售热度下行态势。   整体来看,7月份市场表现出了韧性:一方面,受延迟备案因素影响,部分已售未备案住宅延迟至7月份集中备案;另一方面,此轮市场以刚需刚改为主导,这一类需求虽然也会呈现出小周期性,但整体的波动相对要小。   小阳春之后政策调控的力度较大,“730”会议重申房住不炒的定位,提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的措辞,短期来看市场热度下行的趋势比较明显。 但后续市场成交还是会企稳,一方面下半年供应增加能一定程度对冲去化下行;另一方面,一城一策的调控政策之下,不排除政策会重新有托底的行为。

  土地市场  降温持续溢价率全面下行,未来企业或更倾向布局优质地块  2019年7月全国200城合计供应规划建筑面积万平米,同环比分别下行13%和17%,各能级城市环比供应建筑面积都呈现不同程度的负增长。

全国200城成交合计规划建筑面积万平米,同、环比分别下跌31%和30%,成交建筑面积的同、环比跌幅均大于供应建筑面积的跌幅,由此可见成交持续趋弱。

下半年财政压力加大会促使地方积极卖地,但从量上来说,下半年的推地通常都会高于上半年,流拍和溢价率持续走低可能都会出现,如果土地市场冷却过快,也会打击政府供地的意愿。   各能级城市环比溢价率均有不同幅度下行,市场热度在趋于理性回归,但成交土地的楼面价上行,说明地理位置较好、地价也相对较高的土地成交占比相对更高,在市场下行的预期之下,未来企业或更倾向布局优质地块。   对房企的融资约束仍在强化,政策的定力不容小觑,我们认为下半年土地成交仍然偏弱。

此外上半年企业出于补仓、冲当年销售规模的目的,拿地偏积极,而下半年成交的地块来不及在当年入市,企业拿地的动力也会有所弱化。   企业表现  投资、销售放缓,融资规模回升,预计完成企业全年销售目标压力不大  2019年7月,房企热情进一步消退,拿地积极性下降,土地成交溢价率稳中略降,从区域来看,房企回归一二线成定势。

我们认为,在房企投资布局方面,一线城市由于供给有限,基本处于稳定水平,三四线城市需求释放见顶,热度不再,房企正撤离,在“因城施策、一城一策”的调控下,土地市场回归理性,二线城市迎来投资良机。   销售方面,2019年1-7月,房企整体销售业绩增速放缓,同比增长13%,增速放缓但不失速,7月单月房企销售增速掉头继续下行,基于前期销售目标完成情况,预计全年完成企业销售目标压力不大。 此外,房企为应对资金掣肘,不排除下半年加速抢收,销售业绩超预期增长的可能性。   融资方面,2019年7月,融资规模回升,环比上升%,同比增长%,融资成本略降个百分点,我们认为,为迎接偿债小,7月房企融资规模有所增加,但“730”政治局会议定调,下半年融资环境依然不容乐观。  本文首发于微信公众号:亿翰智库。 文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。

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